Proces tworzenia nowych budynków jest niezwykle zawiły. Wydaje się jednak, że najważniejszym etapem jest proces realizacji projektu. Takie czynności jak zakup gruntu czy stworzenie projektów wybaczają wiele błędów. Jednak powstawanie budynków wymaga szerokiej wiedzy, a niedokładności mogą być kosztowne. Przy realizacji projektów inwestycyjnych niezbędny wydaje się generalny wykonawca.

Generalny wykonawca — definicja

Generalny wykonawca to, w największym skrócie, przedsiębiorstwo, które kompleksowo realizuje inwestycje zleconą przez inwestora. Rzadziej wykonawcą generalnym jest osoba fizyczna. Kompleksowość wykonywania rozumie się jako realizację części prac w ramach własnych zasobów oraz zlecanie innych prac (korzystanie z tzw. podwykonawców).

Współpraca z generalnym wykonawcą zaczyna się zazwyczaj przy planowaniu inwestycji. Ponadto co do zasady, generalny wykonawca realizuje inwestycję aż do prac dotyczących poprowadzenia instalacji i wykończenia.

Podstawą prac generalnego wykonawcy jest umowa o prace budowlane. Wskazuje się w niej szczegółowo obowiązki oraz prawa. Wśród obowiązków znajdują się informacje dotyczące świadczonych usług (przez wykonawcę) oraz np. wypłacanego wynagrodzenia przez inwestora. Prawa obejmują m.in. kary umowne (czyli prawo o swego rodzaju odszkodowanie) za np. opóźnienie.

Co może generalny wykonawca?

Katalog obowiązków nie jest zamknięty. Oznacza to, że de facto umowa może dowolnie kształtować obowiązki każdych ze stron. Jednak istnieje zakres, który jest symptomatyczny dla większości umów o prace budowlane.

Niewątpliwie wśród kompetencji generalnego wykonawcy znajdziemy dokonywanie formalności koniecznych do rozpoczęcia prac. Nie chodzi tylko o uzyskanie odpowiednich zgód, ale również określenie czy na pewno proponowany projekt jest możliwy do wykonania w ramach istniejącej infrastruktury.

Niemniej ważną kompetencją jest przedstawianie odpowiednich planów, harmonogramów i realizacja ich. Chodzi m.in. o kosztorysy prac czy harmonogram dostaw materiałów budowlanych. Plany są zazwyczaj omawiane z inwestorem, a w przypadku ich zatwierdzenia — realizowane. Generalny wykonawca odpowiada również za wszystkie aspekty współpracy z podwykonawcami. Chodzi nie tylko o uzgodnienie zakresu prac, ale też wynagrodzenia, czasu realizacji czy standardów bezpieczeństwa.

Koniec prac to nie koniec obowiązków

Częstą praktyką jest też uzgodnienie dokonania porządków po realizacji prac czy nawet ustalenie propozycji przyszłych prac, które uwzględniłyby możliwe ulepszenia. Ponadto inwestor (albo inna wskazana osoba) może być szczegółowo poinformowana o tym, w jaki sposób należy obsługiwać zainstalowane systemy (bezpieczeństwa, antywłamaniowe, przeciwpożarowe).

Powszechnym zapisem umownym jest ustalenie również obowiązków generalnego wykonawcy po zakończeniu wszystkich prac. Zawsze generalny wykonawca powinien oddać obiekt do użytku. Sporządzany jest wtedy protokół zdawczo-odbiorczy (opisywany jest m.in. dokładny stan oddanego obiektu). Po jego spisaniu jest wielce możliwa, że roszczenia dotyczące niedokładności prac mogą być nieuwzględnione przez nikogo.

Artykuł napisany we współpracy z firmą Flize-Gres